जमीन खरेदी करताय तर या गोष्टी लक्षात ठेवा तुमची फसवणूक नक्की टळू शकते. जमिनीचा सातबारा आणि फेरफार उतारा नीट पाहने . तसेच जमीन खरेदी करायचे आहे त्या गावातील तलाठ्याकडून आपल्याला हा सातबारा पाहता येईल जमिनीचा नवीन सातबारा तुम्हाला काढून घ्यावा लागेल आणि त्यावरील फेरफार आणि आठ अ उतारे आहे ते तपासून घ्यावी लागतील .

सातबारावरील नावे ही विक्री करणाऱ्या व्यक्तीची आहेत का ? हे आधी तुम्हाला पहावे लागेल ,त्यावर मयत व्यक्ती किंवा जुना मालक किंवा इतर वारसांची नावे जर असतील तर ते काढून घेणे हे अत्यावश्यक आहे. जमिनीवरती कोणत्याही बँक किंवा संस्था यांच्या कर्जाचा बोजा आहे का ? तर याची देखील तुम्हाला खात्री करावी लागेल.  तसेच खटला जर चालू असेल तर त्या संदर्भात तुम्हाला त्याचा संदर्भ तपासून घ्यावा लागेल . जमिनीमधून नियोजित महामार्ग जर जात असेल किंवा रस्ता असेल तर, तो आहे की नाही याची तुम्हाला खात्री करून घ्यावी लागेल.

त्याची सातबाराच्या उताऱ्यावर नोंद आहे का ? ते  सुद्धा तुम्हाला पाहावे लागेल.  याशिवाय जमिनीचे 1930 सालापासून चे सातबारा किंवा फेरफार उतारे ते तुम्ही तपासून पाहू शकता.  तहसील कार्यालय मध्ये अभिलेख कक्षामध्ये जमिनीच्या इतिहासाशी संबंधित ही सगळी माहिती तुम्हाला मिळू शकते . जे फेरफार उतारे आहे ते जर तुम्ही पाहिले तर जमिनीच्या मालकी हक्कामध्ये वेळोवेळी कोणकोणते बदल झालेले आहेत व कोणकोणते बदल होत गेले आहेत याची तुम्हाला माहिती कळू शकते .

भूधारणा पद्धत तपासून घेणे म्हणजे नेमकं काय करायचं तर एकदा का सातबारा उतारा हातात आला की त्यावरती जी जमीन खरेदी करायची आहेत ती कोणत्या भूधारणा पदधती अंतर्गत येते हे तुम्हाला पाहावे लागेल सातबारा उतारा वरती भूधारणा पद्धतीची नोंद केलेली असते ती नोंद सातबारावर भूगवटाधार वर्ग एक पद्धत असेल तर भोगवटादार वर्ग एक या पद्धतीमध्ये अशा जमिनी येतात ,ज्याचे हस्तांतरण कारण्यावरती भारतातले जे निर्बंधन आहेत असे निर्बंधन नसतात.    कारण शेतकरी या जमिनीचा मालक असतो म्हणजे ती जमीन विक्री करणाऱ्याच्या स्वतःच्या मालकीचे असते आणि ती खरेदी करताना विशेष अडचण देखील येत नाही . असा याचा अर्थ घेतला जातो.

पण सातबारावरती भोगवटादार वर्ग-2 असं जर नमूत केले असेल तर या जमिनींचे हस्तांतरण करणे यावरती शासनाचे निर्बंध आहेत असं मानायला हवं . त्याकडे लक्ष द्यायला हवे.  सरकारी अधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय या जमिनींचे हस्तांतरण होत नाही . यामध्ये देवस्थान, इनाम ,जमिनी भूमिहीन शेतकऱ्यांना वाटप केलेल्या जमिनी इत्यादी जमिनींचा समावेश होतो.  सातबारावरती भोगवटादार वर्ग-2 असं जर लिहिलं असेल तर सक्षम अधिकाऱ्यांची परवानगी घेऊनच ती जमीन खरेदी करावी आणि याव्यतिरिक्त सरकारी पट्टेदार या प्रकारच्या जमिनी ज्यामध्ये येतात यामध्ये सरकारी मालकीच्या पण भाडेतत्त्वावर दिलेल्या जमिनी असतात.

ज्या लीजवर दिलेल्या असतात . याजमिनी 10:30 50 किंवा 99 वर्षांच्या मुदतीसाठी लीज वरती भाडेतत्वावरती दिल्या जातात . आता आपण पाहूयात जमिनीच्या गटाचा नकाशा पाहणे. या मध्ये काय येते तर गटातील शेतजमीन खरेदी करायचे आहेत त्या गटाचा आपल्याला नकाशा पाहणे अत्यंत गरजेचे असते . त्यामुळे एकतर आपल्याला जमिनीची हद्द कळते.  आणि नकाशाप्रमाणे जमिनीची हद्द असते ती तपासून घ्यायचे असते.  दुसरा म्हणजे चतुर सीमा चतुर सीमा म्हणजे आपण जी जमीन खरेदी करतो त्याच्या चारही बाजूंना कोणते गट नंबर आहेत . याची आपल्याला माहिती या नकाशातून स्पष्ट होते.

शेत रस्ता आपल्याला पाहायचा असतो . जी जमीन खरेदी करत आहे तिथे जाण्यासाठी शेत रस्ता आहे की नाही ते पाहणे अत्यंत आवश्यक असतात.  कारण जमीन बिनशेती असेल तर जमिनी पर्यंतचा रस्ता हा नकाशा मध्ये दाखवलेला असतो.  पण जमीन बिन शेती नसेल तर आणि रस्ता खाजगी असेल तर रस्त्यासाठी दाखवलेली जमीन असते ती संबंधित मालक यांची हरकत नसल्याची आपल्याला खात्री करून घ्यावी लागते . मग जमीन   खरेदीखत तालुक्यातील दुय्यमनिबंधक कार्यालया मध्ये आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता झालेली आहे की नाही हे पाहणे अत्यंत आवश्यक आहे . त्याची पूर्तता करून घेणे आवश्यक आहे.  आणि शुल्क भरून खरेदीखत करून घेणे आवश्यक आहे.  यात गट नंबर मूळ मालकाचे नाव चतुर सीमा क्षेत्र बरोबर आहे कि नाही ते तपासून घेणं आवश्यक आहे.  एकच जमीन एक किंवा तीन जणांना विकण्याचे प्रकार आपल्याला हल्ली सर्रास ऐकायला मिळतात पाहायला मिळतात तुम्ही जर जमीन खरेदी केल्यानंतर सुरुवातीला त्याचं खरेदीखत रजिस्टर केलं जातं आणि तेच रजिस्टर केलं खरेदीखत नंतर सातबारा वरती नोंद देखील केली जाते.  हा बदल होण्यासाठी दोन ते तीन महिने सहज जातात आणि याकालावधीमध्ये जमिनीचा मूळ मालक असतो तो दुसर्‍या ग्राहकाला रजिस्टर खरेदीखत वापरून पुन्हा जमीन विकू देखील शकतो .

त्यामुळे तिकडे लक्ष देणे अत्यंत गरजेचे आहे . आणि मग प्रकरण कोर्टात गेल्यावर ती रजिष्टर खरेदीखताची पहिली प्रत आहे तर ती आपल्याला दिसते तर तो त्या जमिनीचा नवा मालक ठरतो . म्हणजे पहिले खरेदीखत कायदेशीर ठरते.  त्यामुळे पुढच्या दोन ते तीन व्यक्तींची फसवणूक होते . मात्र तंत्रज्ञानामुळे आता याला देखील थोडा आळा बसला आहे. महसूल खात्याने खरेदीचा व्यवहार ऑनलाइन सर्वस्वी इंटरनेट केलेला आपल्याला पाहायला मिळतो . त्यामुळे आता खरेदीखत रजिस्टर झाल्यानंतर एक किंवा दोन दिवसात ते आपल्याला ऑनलाईन सातबारा वरती दिसते .

त्याच्या बाजूला डावीकडे फेरफार प्रलंबित जो नंबर असतो, तो नंबर लाल अक्षरांमध्ये आपल्याला दिसतो.  आणि तरी देखील ऑनलाईन नोंदणी झालेली आहे की नाही हे तुम्हाला पाहणं गरजेचं आहे किंवा ते पाहून तुम्हाला यातल्या नोंदी आहेत त्या नोंदी तुम्हाला कळू शकता.  इसार एकाचा आणि विक्री दुसऱ्याला हे नेमकं काय आहे तर जमीन खरेदी करताना इसार म्हणुन काही रक्कम आधी घेऊन नंतर पूर्ण जमिनीचा व्यवहार हा पूर्ण करायचा अशी पद्धत असते.

पण थोडक्यात ऍडव्हान्स रक्कम देऊन पैसे दिल्यानंतर व्यवहार पूर्ण करायचा असतो . मात्र अनेकदा होताना दिसत नाहीत तिथे एखाद्या व्यक्तीने इसार दिल्या नंतर सुद्धा दुसऱ्या एखाद्या व्यक्तीने जास्त पैशाची ऑफर दिलेली दिसते.  आणि मग मूळमालक हा दुसऱ्या व्यक्तीबरोबर व्यवहार करतो नंतर खरेदी व्यवहार पूर्ण करून टाकतो.  त्यामध्ये दिलेल्या व्यक्तीची ही मोठ्या प्रमाणावर ती फसवणूक होते.  त्यामुळे हा मुद्दा देखील लक्षात घेणे गरजेचे आहे म्हणून ईसार म्हणून बऱ्यापैकी रक्कम दिलेली असते पण खरेदीखत मात्र दुसऱ्या व्यक्तीच्या नावे होतं ते दुसऱ्या व्यक्तीच्या पदरात पडते.  त्यामुळे ही फसवणूक टाळण्यासाठी ईसार पावती झाल्यानंतर निश्चित न राहता लवकरात लवकर पैसे भरून तुमची जमीन रजिस्टर खरेदीखत करून व्यवहार पूर्ण करणे अत्यंत आवश्यक आहे . घाण जमिनीची विक्री हे सुद्धा आता घडताना दिसत आहे.  म्हणजे जमिनीचा मूळ मालक आपली जमीन गहाण ठेवून कर्ज काढू शकतो.  आणि या कर्जाची सातबाऱ्यावर नोंद होण्यापूर्वी जर त्याने जमिनीची विक्री केली तर मग ग्राहकाची फसवणूक होते  . पण नेमकं ही फसवणूक होते तेव्हा तलाठ्याकडे सातबारा ची नोंद झालेली नसते ती नोंद करायला गेल्यानंतरच लक्षात येते आणि त्यासाठी जमिनीच्या मालकाचे त्या गावातील विश्वास व्यक्तींकडे चौकशी करणे गरजेचे आहे.  संशयास्पद वाटले तर बँकेत चौकशी करावी म्हणजे तुमची मोठी फसवणूक होऊ शकत नाही .

जमिनीचा मूळ मालक जिवंत नसेल तर सातबारा वरती वारस म्हणून त्यांच्या मुलांचे नाव  तुम्ही पाहू शकता . या सातबाऱ्यावर मुलींची नावं जर जोडली गेलेली नसतील किंवा इतर व्यक्तींचे नाव जर नसतील आणि त्याबद्दल तुम्ही चौकशी केलेली नसेल तर ही धोक्याची घंटा असू शकते . जमीन खरेदी करून तुम्हाला काहीही उपयोग होणार नाही . हे एकदा जमीन खरेदी केल्यानंतर त्या जमिनीच्या मूळमालकाच्या मुलांनी किंवा वारसांनी आपल्या हक्काचा जर नंतर दावा लावला तर ती धोक्याची घंटा होऊ शकते ही केस कोर्टात बरीच वर्ष चालू शकते.  त्यामुळे जिथे तुम्ही जमीन खरेदी करणार आहात तिथे तिथल्या गावांमध्ये जमिनी बद्दल चौकशी करायला त्यांच्या वारसां बद्दल चौकशी करायला विसरु नका. आणि मग तुमच्या जमिनीचा व्यवहार हा पूर्ण करा आता सगळ्यात शेवटचा आणि महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे आणखी एक महत्त्वाचा मुद्दा असतो तो म्हणजे अनेक जमिनीची विक्री आपल्याला करता येत नाही.  तरी देखील काही ठिकाणी दिशाभूल केली जाते.  आणि अशा जमिनी विकल्या जातात तर काही ठिकाणी जमिनीच्या विक्री साठी सरकारी परवाने देखील आवश्यक असतात आणि तशी परवानगी न घेता ती जमीन त्या त्या ठिकाणी विकली जाते.  आणि त्या वेळेला ग्राहकांना मोठा तोटा होऊ शकतो . पण या मुद्द्यांपैकी चा एखादा मुद्दा जर तुमचा पाहायचा राहिला असेल तुमची फसवणूक झाली तर तक्रार नेमकी कुठे करायची हा एक महत्त्वाचा प्रश्न त्या व्यक्ती समोर उभा राहतो.  तर फसवणूक जर का तुमची झाली असेल तर त्या व्यक्तीने आपल्या अर्जा सह जमिनीचे कागद आहे ती तहसीलदार किंवा मग जिल्हाधिकारी यांच्याकडे देऊन त्या ठिकाणी तक्रार नोंदवायची असते.  आणि या कागदपत्रांच्या आधारे त्याचा पुढील तपास आहेत तो पुढील तपास केला जातो या शिवाय आर्थिक समृद्ध झाली असेल तर त्याची पोलिसात तक्रार करता येते.